Ministro Cuevas reconhece que percentual de retenção admitido pelo STJ em distratos é “inadequado”
O Superior Tribunal de Justiça realizou, nesta quarta-feira (21), o Seminário “A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ”, com o objetivo de discutir temas polêmicos da jurisprudência relativa a temas afetos à incorporação imobiliária.
O segundo painel do evento enfrentou a desistência do contrato pelo promitente comprador do imóvel, que popularmente vem sendo referido por “distrato”. O Ministro Antonio Carlos Ferreira abriu o painel, referindo a necessidade de enfrentar o problema da insegurança jurídica na relação entre consumidores e incorporadoras. De forma muito acertada, o Ministro ressaltou que em qualquer setor da economia, a insegurança jurídica vai acabar sendo imputada no preço do produto, e, no setor imobiliário, não é diferente. Anotou, ainda, que a desistência da compra do imóvel com a imediata devolução das parcelas pagas, conforme autoriza a atual jurisprudência do STJ, impacta diretamente no caixa de um empreendimento, o que certamente prejudica o andamento da obra, podendo causar, inclusive, atraso na sua conclusão.
O Ministro Villas Boas Cuevas abordou o assunto sob a perspectiva da “preocupação com a consequência econômica das decisões judiciais”. Citando artigo do Prof. Melhim Chalub, discorreu que a Lei nº 4591/64 criou um conceito de incorporação imobiliária, cuja “segurança jurídica para todos os participantes” é “baseada na noção de que a promessa de compra e venda é irretratável, e, também, na idéia de que havendo inadimplemento do adquirente do imóvel, esta unidade seria levada a leilão, de modo a não prejudicar o andamento do empreendimento e fazer com que ele continuasse tendo bases sólidas para seu financiamento.”
O Ministro prosseguiu: “a nossa jurisprudência, em suas marchas de contramarchas, ela muitas vezes tende a erodir um pouco as bases sobre as quais se erigiram então a indústria da construção civil e a incorporação imobiliária. Por exemplo, há uma série de julgados no STJ que determina que haja uma retenção de 10 a 25% do valor pelo promitente vendedor quando da desistência dos promitentes compradores. Este valor, ele é inadequado em vista daquela planilha que se mostrou há pouco pelo Dr. [Ernesto] Schor, ele acaba não compensando [a incorporadora] pelo investimento, e não criando o incentivo para que haja um cuidado maior com o distrato.”
Confira a fala do Ministro Cuevas a respeito:
Há que se destacar, ainda, a posição do Prof. Arthur Rollo, titular da Senacon – Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, que frisou que é preciso “distinguir o ‘distrato-necessidade’ do ‘distrato especulação'”, criticando o fato de a jurisprudência tratar da mesma forma o consumidor que desiste da compra por ter perdido o emprego, por exemplo, e o investidor que rescinde o contrato pelo fato de imóvel não ter obtido a valorização esperada.