A decisão de adquirir um imóvel é um investimento estratégico, e quando o bem está locado, a análise prévia deve ser ainda mais criteriosa para evitar riscos jurídicos e garantir a segurança da transação. A due diligence imobiliária é uma etapa fundamental nesse processo, permitindo mapear a situação legal do imóvel e do vendedor, identificando eventuais riscos e obstáculos que possam impactar o negócio.  
 
Dentre os aspectos a serem verificados, está a existência de locação no imóvel. Embora o fato do imóvel estar locado não impeça sua venda, essa condição exige maior atenção pelo interessado na compra, uma vez que envolve direito do inquilino e obrigações legais que devem ser observadas para assegurar uma transação tranquila.  
 
Um dos principais pontos a se atentar quando da negociação do imóvel locado é o direito de preferência do inquilino. Trata-se de exigência legal dar ao inquilino a prerrogativa da aquisição do imóvel locado (art. 27 da Lei de Locações), por meio de notificação, na qual deverá constar a informação do preço e todas as condições pelas quais o imovel está sendo ofertado à terceiros.
 
Ao receber a notificação, o inquilino possui 30 (trinta) dias para exercer o seu direito de preferência e, de maneira inequívoca, manifestar sua aceitação integral à proposta (preço e condições). Transcorrido este prazo sem manifestação, o inquilino perde seu direito à preferência.
 
Esse direito também se aplica em casos de sublocação (art. 30 de Lei de Locações) e em negociações que envolvam mais de um imóvel (art. 31 da Lei de Locações), o que acontece com frequência quando a aquisição é feita por incorporadoras.
 
Por exemplo, se um investidor deseja comprar três terrenos contíguos de um mesmo proprietário, mas um deles está alugado, o direito de preferência do inquilino deve ser exercido sobre todos os imóveis.
 
Vale ressaltar que nenhuma cláusula contratual pode suprimir o direito de preferência e qualquer tentativa nesse sentido será considerada nula, conforme o art. 45 da Lei de Locações.  
 
Além do direito de preferência, é crucial avaliar o tipo de locação e sua finalidade, pois algumas modalidades têm regras específicas que podem prolongar significativamente o prazo para desocupação.  
 
Imóveis alugados para hospitais, estabelecimentos de saúde, escolas, asilos e entidades religiosas, por exemplo, possuem proteção legal especial (art. 53 da Lei de Locações). Nesses casos, o despejo só é possível em situações específicas e o prazo para desocupação pode variar entre 6 (seis) meses e 1 (um) ano – muito acima dos 15 dias previstos para locações residenciais comuns.
 
Portanto, seja qual for o fim pretendido na aquisição de um imóvel que se encontra locado – ainda que não seja a intenção do comprador encerrar imediatamente a locação -, é indispensável a análise do contrato de locação vigente.
 
As modalidades de locação possuem critérios específicos que devem ser observados e considerados pelo interessado na aquisição do imóvel, inclusive para inclusão de cláusulas específicas no próprio instrumento de compromisso de compra e venda.
 
Dessa forma, adquirir um imóvel alugado pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas exige análise detalhada do contrato de locação, verificação de direitos do inquilino e planejamento estratégico para evitar surpresas desagradáveis.
 
 
Giovana Bittencourt D’Angelis
OAB/PR 59.398