{"id":21172,"date":"2024-05-14T15:30:10","date_gmt":"2024-05-14T18:30:10","guid":{"rendered":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/?p=21172"},"modified":"2024-05-14T15:30:10","modified_gmt":"2024-05-14T18:30:10","slug":"a-recente-lei-no-14-825-2024-aumenta-a-seguranca-juridica-na-compra-de-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/a-recente-lei-no-14-825-2024-aumenta-a-seguranca-juridica-na-compra-de-um-imovel\/","title":{"rendered":"A \u00a0recente Lei n\u00ba 14.825\/2024 aumenta a seguran\u00e7a jur\u00eddica na compra de um im\u00f3vel?"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Por Enrico Furtado Bianco<\/p>\n\n\n\n

Entenda como a nova lei sancionada pelo presidente Lula em mar\u00e7o\/2024 (Lei n\u00ba 14.825\/2024) protege os compradores de um im\u00f3vel cujo vendedor det\u00e9m algum apontamento judicial ativo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Com a nova lei, um terceiro de boa-f\u00e9 ainda precisa se preocupar com o im\u00f3vel que est\u00e1 comprando?<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n

No atual cen\u00e1rio brasileiro, torna-se essencial garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica na compra e venda de um im\u00f3vel para os compradores e vendedores.<\/p>\n\n\n\n

Neste contexto, em 20 de mar\u00e7o de 2024, o atual presidente Lula sancionou a Lei n\u00ba 14.825\/2024, representando um marco legal significativo para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, trazendo importantes mudan\u00e7as e refor\u00e7ando a prote\u00e7\u00e3o dos envolvidos \u2013comprador e vendedor.<\/p>\n\n\n\n

A Lei acrescentou o inciso \u201cV\u201d ao artigo 54 da Lei n\u00ba 13.097\/2015, artigo que prev\u00ea em seu caput<\/em> a necessidade de registrar todos os neg\u00f3cios jur\u00eddicos envolvendo o im\u00f3vel em sua matr\u00edcula, visando trazer maior transpar\u00eancia e seguran\u00e7a jur\u00eddica nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Com a nova previs\u00e3o, todas as constri\u00e7\u00f5es judiciais que recaem sobre o im\u00f3vel (penhora, por exemplo) devem estar averbadas na matr\u00edcula do im\u00f3vel, sob pena de, em n\u00e3o o fazendo, perder sua efic\u00e1cia.<\/p>\n\n\n\n

Precisamente, com a Lei n\u00ba 14.825\/2024, o artigo 54 da Lei n\u00ba 13.097\/2015 passou a vigorar com a seguinte reda\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt. 54<\/strong>. Os neg\u00f3cios jur\u00eddicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre im\u00f3veis s\u00e3o eficazes em rela\u00e7\u00e3o a atos jur\u00eddicos precedentes, nas hip\u00f3teses em que n\u00e3o tenham sido registradas ou averbadas na matr\u00edcula do im\u00f3vel as seguintes informa\u00e7\u00f5es:<\/em><\/p>\n\n\n\n

V – averba\u00e7\u00e3o<\/u><\/strong>, mediante decis\u00e3o judicial, de qualquer tipo de constri\u00e7\u00e3o judicial incidente sobre o im\u00f3vel ou sobre o patrim\u00f4nio do titular do im\u00f3vel,<\/u><\/strong> inclusive a proveniente de a\u00e7\u00e3o de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judici\u00e1ria.\u201d (g.n.<\/strong>).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta mudan\u00e7a trouxe uma nova camada de prote\u00e7\u00e3o legal aos poss\u00edveis adquirentes do im\u00f3vel, uma vez que possuir\u00e3o maior clareza e acessibilidade dos reais riscos da opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

A nova previs\u00e3o seguiu o entendimento do princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o dos atos na matr\u00edcula <\/em>(artigo 792 do C\u00f3digo Civil Brasileiro), o qual prev\u00ea que todos os atos relativos \u00e0 vida do im\u00f3vel devem estar devidamente averbados na matr\u00edcula, visando trazer publicidade das restri\u00e7\u00f5es para os interessados \u2013 especialmente para os futuros adquirentes do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Este princ\u00edpio busca, em sua base, mitigar a ocorr\u00eancia de fraude contra credores (ato de vender ou transferir bens para evitar o pagamento da d\u00edvida), fraude contra terceiros (atos fraudulentos que prejudiquem terceiros n\u00e3o envolvidos na opera\u00e7\u00e3o) e, principalmente, proporcionar transpar\u00eancia dos \u00f4nus existentes aos interessados no im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

O objetivo da lei parecer ser que o chamado de \u201cterceiro de boa-f\u00e9\u201d (que n\u00e3o possu\u00ed ci\u00eancia de \u00f4nus contra o propriet\u00e1rio ou pr\u00f3prio im\u00f3vel) n\u00e3o seja responsabilizado por adquirir um im\u00f3vel executado que n\u00e3o possua registro da constri\u00e7\u00e3o judicial em sua matr\u00edcula.<\/p>\n\n\n\n

Em partes, a nova Lei na realidade consolidou o antigo (mar\u00e7o\/2009) entendimento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (S\u00famula 375) de que \u00e9 necess\u00e1rio o pr\u00e9vio registro da penhora para caracteriza\u00e7\u00e3o da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

S\u00famula n\u00ba 375 \u2013 STJ<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cO reconhecimento da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o<\/strong> depende do registro da penhora do bem alienado<\/u><\/em><\/strong> ou da prova de m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente.\u201d (g.n.<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n

Entretanto a falta de averba\u00e7\u00e3o de constri\u00e7\u00f5es judiciais na matr\u00edcula n\u00e3o significa que n\u00e3o existir\u00e1 fraude na aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Pelo contr\u00e1rio, assim como pontuado pelo pr\u00f3prio STJ por ocasi\u00e3o de referida S\u00famula 375, caso reste comprovado que o adquirente do im\u00f3vel agiu de m\u00e1-f\u00e9 em sua compra (tinha ci\u00eancia da constri\u00e7\u00e3o, por exemplo), tamb\u00e9m poder\u00e1 ser reconhecida a fraude e anulada a transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Ou seja, agora em forma de lei, o reconhecimento de ocorr\u00eancia de eventual fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o demandar\u00e1 previa averba\u00e7\u00e3o\/registro na matr\u00edcula ou comprova\u00e7\u00e3o de m\u00e1-f\u00e9 do adquirente do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

A grande quest\u00e3o por detr\u00e1s desse entendimento \u00e9 entender, de fato, o que se considera m\u00e1-f\u00e9. Nesse sentido, \u00e9 de se frisar, que s\u00e3o muitos os julgados que v\u00e3o na contram\u00e3o do que diz expressamente a legisla\u00e7\u00e3o, entendendo que, para que n\u00e3o seja caracterizada a fraude contra credores, cabe ao adquirente a comprova\u00e7\u00e3o da sua boa f\u00e9, o que, no entender da jurisprud\u00eancia majorit\u00e1ria, deveria ser feito pela comprova\u00e7\u00e3o de que referido comprador agiu de maneira diligente, solicitando todas as certid\u00f5es que comprovam que, \u00e0 \u00e9poca da opera\u00e7\u00e3o da compra e venda, n\u00e3o havia nenhuma demanda ajuizada contra o Vendedor que pudesse leva-lo ao estado de insolv\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

Nesse sentido e considerando se tratar de recent\u00edssima altera\u00e7\u00e3o legal, at\u00e9 sua estabiliza\u00e7\u00e3o e consolida\u00e7\u00e3o permanece recomendada a realiza\u00e7\u00e3o de uma an\u00e1lise minuciosa para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias (Due Diligence Imobili\u00e1ria<\/em>), visando salvaguardar a seguran\u00e7a jur\u00eddica do terceiro adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 fundamental analisar casos concretos e decis\u00f5es judiciais relevantes que possam fornecer detalhes sobre a aplica\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica da nova reda\u00e7\u00e3o legal.<\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Empresas que venham a utilizar tecnologias que realizam o tratamento desses dados devem ter a cautela de esclarecer e informar previamente a finalidade ao titular dos dados…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":18330,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11,16,8],"tags":[19,24,12,22],"class_list":["post-21172","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direito","category-direito-imobiliario","category-novidades","tag-advogado","tag-biometria","tag-direito","tag-imovel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21172","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21172"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21172\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21172"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21172"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21172"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}