{"id":19437,"date":"2023-08-08T12:59:15","date_gmt":"2023-08-08T15:59:15","guid":{"rendered":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/?p=19437"},"modified":"2023-08-08T12:59:15","modified_gmt":"2023-08-08T15:59:15","slug":"alienacao-de-imovel-apos-a-inscricao-do-debito-em-divida-ativa-configura-fraude-a-execucao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brottocampelo.adv.br\/site\/alienacao-de-imovel-apos-a-inscricao-do-debito-em-divida-ativa-configura-fraude-a-execucao\/","title":{"rendered":"Aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito em d\u00edvida ativa configura fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, decide STJ"},"content":{"rendered":"\n

Por Natalia Brotto<\/a>, V\u00e2nia Carta<\/a> e Ricardo Campelo<\/a><\/p>\n\n\n\n

Em recente decis\u00e3o a 1\u00aa. Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2013 STJ (REsp 1820873\/RS) ratificou o entendimento no sentido de que a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o de d\u00e9bito na d\u00edvida ativa configura fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, julgado que vem causando questionamentos e fortes debates no meio imobili\u00e1rio, em raz\u00e3o do grande impacto que poder\u00e1 causar no mercado de compra e venda de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

De acordo com este entendimento, basta a mera inscri\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio na d\u00edvida ativa para que eventual fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal seja declarada, sendo que a fraude somente poder\u00e1 ser afastada caso o alienante tenha reservados bens ou renda suficiente para saldar o d\u00e9bito inscrito.<\/p>\n\n\n\n

Ainda, a negocia\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser considerada fraudulenta mesmo quando j\u00e1 houver ocorrido transfer\u00eancias sucessivas da propriedade do bem, sendo desnecess\u00e1rio comprovar a m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

ENTENDA O CASO CONCRETO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Foi adquirido um im\u00f3vel por compradora que tomou todas as medidas necess\u00e1rias para averiguar a disponibilidade do bem, n\u00e3o tendo identificado qualquer impedimento ou restri\u00e7\u00e3o em nome do vendedor que pudesse comprometer a aquisi\u00e7\u00e3o. Contudo, o Fisco perseguiu o im\u00f3vel e pleiteou o reconhecimento da fraude, visto que a primeira propriet\u00e1ria do im\u00f3vel – a construtora, teve d\u00e9bitos registrados em d\u00edvida ativa antes de realizar a venda do referido bem.<\/p>\n\n\n\n

A defesa da \u00faltima adquirente sustentou que a transa\u00e7\u00e3o foi justa e leg\u00edtima, uma vez que agiu de boa-f\u00e9 e todas as cautelas que lhe eram exigidas foram tomadas.\u00a0O Tribunal Regional Federal da 4\u00aa. Regi\u00e3o (PR\/SC\/RS) afastou a fraude por entender que a sua presun\u00e7\u00e3o \u00e9 relativa, sendo descabido impor ao adquirente a responsabilidade de investigar a totalidade da cadeia dominial do im\u00f3vel a cada compra.<\/p>\n\n\n\n

Em sede de recurso especial, a Fazenda Nacional alegou que a presun\u00e7\u00e3o da fraude se tornou absoluta, a partir da entrada em vigor da Lei Complementar n. 118\/2005, em 09\/06\/2005, que conferiu nova reda\u00e7\u00e3o do artigo 185 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, bastando que a aliena\u00e7\u00e3o tenha sido efetuada pelo devedor ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito tribut\u00e1rio em d\u00edvida ativa.<\/p>\n\n\n\n

O STJ acolheu a tese da Fazenda Nacional e reafirmou o seu entendimento no sentido de considerar desnecess\u00e1ria a comprova\u00e7\u00e3o da m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente, ainda que tenham ocorrido transfer\u00eancias sucessivas do bem realizadas ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito em d\u00edvida ativa.<\/p>\n\n\n\n

Em s\u00edntese, de acordo com este entendimento do STJ, aquele que tomou todas as precau\u00e7\u00f5es para verificar se quem lhe vendia o im\u00f3vel estava inscrito na d\u00edvida ativa pode vir a perd\u00ea-lo, porque um propriet\u00e1rio anterior estava inscrito em d\u00edvida ativa quando vendeu o bem, independentemente de ser o \u00faltimo alienante.<\/p>\n\n\n\n

Do ponto de vista jur\u00eddico a decis\u00e3o \u00e9 bastante question\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 inaceit\u00e1vel sustentar que a viola\u00e7\u00e3o de nosso sistema de registros, nomeadamente quanto ao princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o dos atos na matr\u00edcula e a falta de considera\u00e7\u00e3o pelos direitos leg\u00edtimos de terceiros (de boa-f\u00e9) possam de alguma forma contribuir para atender \u00e0s supostas necessidades coletivas, como foi destacado nesse ac\u00f3rd\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, na pr\u00e1tica, \u00e9 preciso se atentar \u00e0s consequ\u00eancias jur\u00eddicas dessa decis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Assim sendo, a referida decis\u00e3o acaba por acarretar ao adquirente o \u00f4nus de verificar a situa\u00e7\u00e3o fiscal de todos os antigos propriet\u00e1rios do bem que constem na cadeia dominial (ap\u00f3s 2005), n\u00e3o bastando que as averigua\u00e7\u00f5es sejam somente acerca do \u00faltimo propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Para garantir a seguran\u00e7a do neg\u00f3cio, o comprador deve, al\u00e9m de adotar as cautelas \u201cde praxe\u201d acerca do \u00faltimo propriet\u00e1rio (vendedor) e do im\u00f3vel, emitir as certid\u00f5es de d\u00e9bitos fiscais com a Uni\u00e3o, Estado e Munic\u00edpio de todos os propriet\u00e1rios que constem na matr\u00edcula, ap\u00f3s 2005, e de suas empresas, se estiverem compondo o quadro societ\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Ademais, o comprador deve redobrar a aten\u00e7\u00e3o quando constatada a exist\u00eancia de certid\u00e3o positiva de d\u00e9bitos tribut\u00e1rios em nome do vendedor ou de quaisquer dos antigos propriet\u00e1rios, solicitando a regulariza\u00e7\u00e3o da pend\u00eancia antes da concretiza\u00e7\u00e3o da venda ou munindo-se de documentos que comprovem que este dispunha de bens para quita\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito junto \u00e0 Fazenda Nacional, na \u00e9poca da aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Por todo o acima exposto, para resguardar a seguran\u00e7a nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, ressaltamos a import\u00e2ncia da realiza\u00e7\u00e3o de due diligence<\/em> t\u00e9cnica, completa e elaborada por profissionais especializados em direito imobili\u00e1rio, a fim de minimizar os riscos do neg\u00f3cio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A equipe da \u00e1rea imobili\u00e1ria do Brotto Campelo Advogados Associados seguir\u00e1 acompanhando os desdobramentos deste julgado para atualiza\u00e7\u00e3o dos nossos clientes acerca do tema.<\/p>\n\n\n\n

Caso haja d\u00favida, estamos dispon\u00edveis para esclarecimentos por meio do e-mail  contato@brottocampelo.adv.br<\/a>  ou pelo whats 3026-8001.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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