Em decisão recente, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná trouxe importantes reflexões para o setor imobiliário sobre a revalidação de registros de incorporação. No caso, a pretensão era a regularização da incorporação de um condomínio residencial, cujo empreendimento já havia sido concluído há mais de 10 anos.
Feito o protocolo do pedido perante o registrador, diante de exigências realizadas, por intermédio de suscitação de dúvida, a questão foi submetida para análise do Tribunal, que ao julgar o caso, destacou, dentro do estabelecido na Lei 4.591/64, as exigências essenciais que visam garantir a segurança jurídica e a transparência no mercado imobiliário.
Assim, a decisão reforça que o registro de incorporação precisa ser atualizado caso a incorporação não seja concretizada em até 180 dias após o registro inicial. Esta atualização envolve a apresentação de certidões e documentos que comprovem a idoneidade do empreendimento e a situação jurídico-financeira da incorporadora. Entre as exigências a serem cumpridas, quando identificadas demandas judiciais, manteve-se a necessidade de que o incorporador apresente uma declaração detalhando débitos judiciais existentes, incluindo o valor total e o potencial impacto sobre o empreendimento, especialmente em casos com volume significativo de ações.
Outro ponto relevante é a exigência de renovação do alvará de construção. Na decisão, o Tribunal entendeu que o simples fato de ter sido anexado o alvará, quando do protocolo do registro de incorporação, não é suficiente se o prazo já tiver expirado quando for realizado o pedido de revalidação. Ainda, no caso específico, diante da informação de que a obra já estava concluída, foi possibilitado, como alternativa, que a incorporadora apresentasse o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), documento que atesta a conformidade da construção com as normas vigentes.
A decisão, também, trouxe um importante avanço em relação à exigência de certidão negativa de débitos municipais, tendo o Tribunal afastado a obrigatoriedade dessa certidão para a revalidação do registro, reconhecendo que a existência de débitos fiscais, por si só, não compromete a continuidade do empreendimento. No entanto, deve-se realizar uma análise mais detalhada dos débitos para avaliar possíveis riscos ao projeto.
Embora nesse caso a obra já estivesse concluída, o entendimento constante da decisão reforça a importância do cumprimento rigoroso das normas de incorporação, que visa a proteção dos adquirentes.

Autores: Andre Milani e Vanessa Tavares Lois