Em recente decisão o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reafirmou a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime do patrimônio de afetação, quando há o distrato da unidade pelo adquirente.
No julgamento da Apelação Cível, a 20ª Câmara Cível reformou sentença de primeiro grau que havia limitado a retenção a 25%, reconhecendo como válida a disposição contratual que estabelecia a possibilidade de reter metade dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão motivada pela não aprovação de financiamento bancário.
A decisão levou em consideração que a cláusula penal estava expressamente prevista no contrato firmado entre as partes e que o empreendimento estava averbado sob o regime do patrimônio de afetação, conforme documentação apresentada nos autos. Além disso, verificou-se que a rescisão não decorreu de qualquer conduta culposa por parte da incorporadora, mas sim da não aprovação do crédito pelo agente financeiro, fator externo ao controle da incorporadora.
No acórdão é reconhecido que a cláusula de retenção de 50% é válida, pois tem sua previsão no disposto no artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018 — conhecida como “Lei do Distrato”. Essa norma tem como finalidade proteger a saúde financeira do empreendimento, assegurando que os valores pagos pelos adquirentes sejam utilizados exclusivamente na conclusão da obra, e evitando que a desistência de um comprador comprometa os direitos dos demais.
Esse é um importante precedente para a segurança jurídica nas relações contratuais do setor imobiliário, reforçando, nos termos do que expressamente dispõe a lei, que a cláusula de retenção, quando expressamente pactuada e observados os requisitos legais, constitui instrumento legítimo para garantir o equilíbrio e a estabilidade da incorporação, quando há a opção pelo regime do patrimônio de afetação.
Autores: André Milani, advogado Brotto Campelo e Vanessa Lois, sócia Brotto Campelo