O planejamento da aposentadoria exige uma estratégia que combine segurança financeira, otimização tributária e flexibilidade patrimonial. Uma das ferramentas que tem se destacado nesse contexto é a operação de sale and leaseback (SLB), também conhecida por desimobilização de imóveis, que permite ao proprietário liberar capital de seus ativos imobiliários sem perder o uso desses bens.
Este artigo abordará como essa operação pode ser utilizada como um mecanismo eficaz de planejamento para a aposentadoria, além de explorar os principais aspectos jurídicos envolvidos.

O que é o Sale and Leaseback?
O sale and leaseback é uma operação em que o proprietário de um imóvel vende o bem a um terceiro e, simultaneamente, celebra um contrato de locação com o comprador, garantindo o uso continuado do imóvel por um período acordado. Esse arranjo permite ao vendedor, que passa a ser o inquilino, obter uma injeção imediata de capital, que pode ser direcionada para investimentos que assegurem a aposentadoria, sem perder o direito de usar o imóvel em questão.

Planejamento de Aposentadoria com Sale and Leaseback
No contexto de planejamento de aposentadoria, o sale and leaseback oferece a possibilidade de transformar um ativo imobiliário de baixa liquidez em um recurso financeiro que pode ser aplicado em uma carteira de investimentos mais rentável ou em fundos de previdência privada.
Isso permite ao proprietário, especialmente quando próximo da aposentadoria, obter capital necessário para manter seu padrão de vida ou realizar novos investimentos, sem abrir mão do uso do imóvel por determinado período.
A venda do imóvel possibilita uma liquidez imediata, mas ao invés de perder o acesso ao bem, o ex-proprietário pode continuar usufruindo do imóvel mediante o contrato de locação. Assim, a operação mantém a continuidade do negócio ou a residência habitual, minimizando impactos abruptos que uma venda simples causaria.
Para garantir que a operação de sale and leaseback atenda aos objetivos do planejamento de aposentadoria, é crucial observar os seguintes aspectos jurídicos:

1. Contrato de Compra e Venda e Locação Simultâneos
   O sale and leaseback é estruturado pela conjugação de dois contratos: a compra e venda do imóvel e, simultaneamente, a locação do bem ao ex-proprietário. Esse formato atípico foi reforçado com a inclusão do artigo 54-A na Lei de Locação (Lei 8.245/91), que trouxe o conceito de “built to suit” (BTS) e que, por analogia, pode ser aplicado ao sale and leaseback.

A principal similaridade entre BTS e sale and leaseback (SLB) é que, em ambas as operações, o imóvel é adquirido já com um locatário certo, e as condições da locação prevalecem sobre as regras gerais de locação residencial ou comercial. No entanto, no sale and leaseback, o imóvel é adquirido diretamente do locatário, e o contrato é ajustado de forma que o vendedor continue utilizando o bem.

2. Prazos e Condições Personalizadas
   Um dos pontos mais atraentes desse tipo de operação é a flexibilidade contratual, que permite às partes negociar condições específicas, como a renúncia ao direito de revisão dos valores dos alugueres e a definição de multas em caso de rescisão antecipada. O prazo de locação, geralmente longo, pode ser ajustado para atender às necessidades de ambos os lados. Essa liberdade contratual está em consonância com a valorização da autonomia privada, promovida pela Declaração de Direitos de Liberdade Econômica.
3. Planejamento Sucessório
   O sale and leaseback pode ser uma ferramenta eficaz no planejamento sucessório, retirando o imóvel da massa patrimonial do proprietário e facilitando a divisão dos bens entre os herdeiros. Além disso, o capital obtido com a venda pode ser utilizado de forma planejada, por exemplo, em doações aos herdeiros, aquisição de fundos de previdência ou contratação de seguros de vida, otimizando a transferência de patrimônio.

Conclusão

O sale and leaseback é uma operação que oferece grande flexibilidade para o planejamento de aposentadoria, permitindo ao ex-proprietário acesso a capital sem abrir mão do uso do imóvel.
Ao combinar aspectos jurídicos e tributários com uma estrutura contratual robusta, essa operação pode ser uma solução eficaz para quem busca liquidez, segurança e planejamento patrimonial.
Contudo, é fundamental que a operação seja cuidadosamente estruturada para evitar riscos e garantir que atenda aos objetivos de longo prazo, especialmente no que tange ao planejamento sucessório e fiscal.

Escrito por Natália Brotto e Larissa Gonçalves Maria