Por Pedro Henrique D. Camargo e Natalia Brotto

A Lei do Inquilinato – n. 8.245/1991 – prevê, em seu artigo 37 as quatro modalidades de garantia possíveis para a locação de um imóvel residencial ou comercial. São elas: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A caução pode ser através de imóveis, dinheiro ou títulos e ações. Na prática, a mecânica para os três tipos desta modalidade é a mesma: o inquilino disponibiliza, no início da locação, um item de seu patrimônio para que seja usado na quitação de obrigações locatícias que ele venha a inadimplir futuramente.

Esta modalidade de garantia é bastante comum, especialmente em dinheiro depositado numa conta poupança disponível para as partes. Ela possui como principais vantagens a liquidez de curto prazo e possibilidade de que o inquilino não se onere tanto, uma vez que a ideia da caução é que parte de seu patrimônio seja destinado à garantia e, em não sendo utilizada, é restituída integralmente.

A segunda modalidade de que tratamos, e talvez a mais comum no mercado imobiliário atualmente, é a fiança. Diferente da caução que é uma garantia real (sobre um bem, título, ou valor), a fiança é uma garantia de natureza pessoal, isto é, abrangerá a totalidade do patrimônio que estiver em nome daquele que assinar como fiador.

A fiança é muito atrativa por não demandar nenhum gasto para averbações em matrículas, depósito de valores ou outras operações que ocasionam custos ao início da locação. Por outro lado, ela é uma boa garantia na medida em que se verifique o patrimônio do fiador e se disponha em contrato a responsabilidade solidária do fiador e o configure como principal pagador das dívidas da locação.

Além disso, outros cuidados como a outorga uxória (anuência do cônjuge em caso de fiador casado) demonstram que a fiança é a modalidade de garantia mais barata e comum, no entanto, a que possui maior número de variáveis a serem verificadas antes de aceita, seja em âmbito comercial (verificação de patrimônio), ou jurídico (requisitos contratuais para a validade da fiança).

Em terceiro lugar, o seguro fiança. Também muito comum, em que pese mais caro, o seguro fiança é um produto do mercado securitário que foi contemplado pela própria Lei do Inquilinato já no início da década de 90, demonstrando sua solidez para os interessados.

O seguro fiança nada mais é que a contratação de uma apólice de seguros cuja cobertura será os locativos devidos pelo inquilino. Seus custos normalmente são repassados ao próprio inquilino, o que a torna uma modalidade mais cara de garantia.

No entanto, as práticas de mercado de locação demonstram que se trata da modalidade queridinha dos proprietários, uma vez que terão a cobertura de uma seguradora terceira sobre os locativos contratados a custo do próprio inquilino. O maior cuidado demandado aqui, evidentemente, é se assegurar que a cobertura da apólice contratada atende àqueles locativos firmados no contrato de locação.

A última modalidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato é a cessão de quotas de fundo de investimento que, na prática, são os conhecidos títulos de capitalização. É um título financeiro emitido por uma instituição financeira que servirá para cobrir eventual inadimplemento do inquilino.

Essa modalidade é a mais recente, criada numa alteração da Lei do Inquilinato de 2005, e permite que o valor depositado pelo inquilino na instituição financeira seja superior ao valor de três alugueis ao qual é limitado o valor da caução de dinheiro, por exemplo.

Apesar de ser mais onerosa ao inquilino, o valor ‘investido’ no título poderá ser restituído a ele após a locação se todas as obrigações estiverem em dia, e com uma correção monetária consideravelmente mais atraente que a caução de dinheiro que, por lei, fica aplicada em uma conta poupança.

Como se vê, em geral, a escolha da modalidade de garantia depende das preferências e possibilidades do locatário e do locador. Em caso de não haver circunstâncias que tornem nenhuma das modalidades atraentes, vale a lógica da própria Lei do Inquilino: melhor nenhuma garantia do que uma garantia ruim.

Quer um exemplo? Pega a visão.

O seu inquilino não possui um fiador com patrimônio relevante e, tampouco tem condições de arcar com uma caução, seguro fiança ou título de capitalização, mas você – locador – não tem outra pessoa para locar seu imóvel e está tendo prejuízo.

Uma hipótese que vem sendo adotada é assinar um contrato de locação sem garantia que, em caso de não pagamento de locativos, permitirá ao locador o acionamento judicial do inquilino com um pedido de despejo liminar (vide art. 59, §1º, IX da Lei do Inquilinato), o que significa um processo judicial com retomada do imóvel com meses de economia em comparação ao processo normal que o locador teria que percorrer caso tivesse uma das modalidades de garantia previstas em contrato.

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