A modernidade e as evoluções tecnológicas sempre trazem mudanças e desafios. Até recentemente, a ideia de um aplicativo onde proprietários e interessados em locações temporárias de imóveis residenciais pudessem se encontrar e acertar condições de forma rápida e direta, em qualquer lugar, com um procedimento que dura poucos minutos para finalização, parecia muito distante.

Entretanto, aplicativos como o Airbnb são hoje uma realidade presente no cotidiano, e é inegável que seu modelo de negócio mudou significativamente o mercado imobiliário. Tanto em áreas metropolitanas quanto em locais turísticos sazonais, proprietários encontram um meio de lucro simplificado, o que tornou o modelo de locação uma opção atraente de investimento imobiliário.

Porém, principalmente quando tratamos de condomínios residenciais, essa forma de uso dos imóveis tem enfrentado diversas complicações no dia a dia. Conflitos entre proprietários, condomínios e administradoras de imóveis preenchem o judiciário, gerando dúvidas e debates quanto a sua legalidade e estabilidade jurídica.

Diante disso, a pergunta que fica é: como ter segurança na utilização de plataformas como o Airbnb em imóveis situados em condomínios residenciais?

Primeiramente, é importante entender que o regime condominial é, essencialmente, um conjunto de regras jurídicas que regula o uso de um espaço comum, dividido em áreas privativas e áreas compartilhadas. Portanto, a função primordial de um condomínio, em especial o de aptidão residencial, é organizar a utilização do imóvel, de forma que haja equilíbrio entre a individualidade de cada condômino e os interesses da coletividade de proprietários.

Como forma de ajustar essa relação de interesses, há dois documentos essenciais a todo condomínio que devem ser observados: a Convenção Condominial e o Regulamento Interno.

A Convenção Condominial é o documento que estabelece as regras fundamentais do condomínio, incluindo direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns, e, muitas vezes, determinações específicas sobre a possibilidade ou não de locação por temporada. Esse documento é registrado em cartório e, portanto, tem força de lei entre os condôminos, sendo essencial que qualquer atividade, como o aluguel de curta duração, esteja em conformidade com as suas disposições.

Já o Regulamento Interno complementa a Convenção, trazendo regras mais detalhadas e práticas sobre a convivência diária no condomínio. Esse documento pode incluir disposições sobre o controle de entrada de visitantes, horários de silêncio, uso das áreas comuns, entre outras questões que impactam diretamente a possibilidade de locações temporárias.

Além disso, é importante considerar as decisões judiciais que vêm sendo proferidas sobre o tema. O judiciário tem se debruçado sobre a legalidade das locações por meio dessas plataformas, especialmente quando há conflito com as normas condominiais. Em alguns casos, os tribunais têm entendido que, mesmo que a Convenção Condominial não proíba expressamente a locação por temporada, o uso reiterado e de forma comercial do imóvel pode ser interpretado como desvio de finalidade, gerando a possibilidade de proibição.

Em outros casos, os tribunais tendem a priorizar os atos normativos do condomínio em relação aos direitos individuais dos proprietários. Isso ocorre porque se entende que a aplicação rigorosa das proibições e permissões estabelecidas pelo condomínio é essencial para garantir clareza e previsibilidade no exercício do direito de propriedade. Assim, as normas condominiais são vistas como fundamentais para a organização e a convivência dentro do prédio, proporcionando uma base sólida para que os proprietários possam exercer seus direitos de maneira estruturada e sem conflitos.

Desta forma, é fundamental que os proprietários que desejam utilizar plataformas como o Airbnb e similares estejam, antes de tudo, cientes das normas condominiais e contem com assessoria jurídica especializada para orientar sobre a conformidade legal e regulamentar. A assessoria pode ajudar a entender as implicações das regras do condomínio, realizar o devido processo de aprovação, e lidar com quaisquer questões legais que possam surgir.

Por outro lado, é igualmente crucial que o condomínio mantenha, com o auxílio de uma assessoria jurídica especializada, seus instrumentos normativos atualizados. A modernização das regras é fundamental para refletir as mudanças nas práticas de uso e as novas demandas dos condôminos, assegurando que todos estejam cientes e alinhados com as políticas vigentes. Essa atualização contínua ajuda a evitar conflitos e a garantir que as normas sejam adequadas e aplicáveis às situações contemporâneas.