No final do ano de 2024, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, decidiu suspender, de forma liminar, a exigência de escritura pública para a formalização de contratos de alienação fiduciária envolvendo bens imóveis.

A decisão foi tomada em resposta a um Pedido de Providências da União Federal contra os Proventos CN nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024, que determinavam a formalização da alienação fiduciária para todos que não  fazem parte do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).

O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, permite que a formalização desses contratos seja feita por instrumento particular ou escritura pública, dependendo do tipo de agente financeiro envolvido. Porém, os Provimentos editados pelo CNJ restringiram essa possibilidade, exigindo somente escritura pública para contratos realizados fora do SFI e SFH.

A União Federal alegou que isso aumentaria os custos das operações, prejudicando principalmente as empresas que não fazem parte desses sistemas financeiros.

O Ministério da Fazenda apresentou estudos que apontam que a exigência de escritura pública pode elevar os custos das transações imobiliárias em R$ 2,1 bilhões a R$ 5,2 bilhões, afetando tanto os consumidores quanto as empresas do setor. Essa mudança também poderia reduzir a competitividade no mercado e aumentar os preços dos imóveis, uma vez que as custas cartoriais variam bastante entre os estados, o que pode elevar o custo de aquisição de imóveis.

O Corregedor Nacional, ao analisar o caso, concluiu que a suspensão temporária dos efeitos dos Provimentos CN nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024 era necessária para evitar danos econômicos imediatos. Ele reconheceu que a exigência de escritura pública, além de aumentar os custos, poderia prejudicar a concorrência e afetar o acesso ao crédito.

A liminar, portanto, autorizou a celebração de contratos de alienação fiduciária feitos por instrumentos particulares até uma nova decisão sobre o mérito da questão.

Seguindo essa mesma linha, em dezembro de 2024, o Ministro Gilmar Mendes, do STF, ao analisar o pedido formulado no Mandado de Segurança 39.930, garantiu à incorporadora a possibilidade de formalização, por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis e de atos conexos, em todas as suas operações, nos termos autorizados pela Lei 9.514/97

Essas decisões vão de encontro ao que o mercado espera, no sentido de permitir a alienação fiduciária por instrumento particular.

Autor: Eduardo Hampel