Os contratos de locação na modalidade Built to Suit (BTS) são negócios amplamente utilizados no setor imobiliário comercial e industrial, permitindo que um imóvel seja construído ou reformado de acordo com as necessidades específicas do locatário. São exemplos comuns farmácias, agências bancárias, restaurantes e escolas de idiomas.
Esta modalidade é regulada pela Lei de Locações desde 2012, e confere ampla liberdade às partes para pactuarem suas condições, incluindo a estipulação de multas em caso de antecipação da quebra contratual.
Estabelece inclusive que ao denunciar antecipadamente o contrato, o locatário deve pagar a multa convencionada no contrato, limitada ao montante dos aluguéis que faltam para vencer até o termo final do contrato. Essa disposição busca viabilizar a amortização dos investimentos realizado pelo locador.
A respeito da matéria, a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reafirmou a validade da cláusula penal prevista em um contrato BTS, negando provimento ao recurso.
No caso em análise de relatoria do Desembargador Fábio André Santos Muniz (Apelação Cível nº 0001228-91.2020.8.16.0194), a locatária alegava a abusividade da multa rescisória de R$ 434.388,60, argumentando que o valor extrapolava a razoabilidade em comparação ao aluguel mensal.
No entanto, o TJPR entendeu que a cláusula penal era proporcional, pois o rompimento do contrato ocorreu em menos de três anos de vigência, prejudicando a expectativa de retorno do investimento feito pelo locador na construção do imóvel.
O acórdão destacou a aplicação dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos.
O Tribunal considerou que a locação nominada Built To Suit (ou na tradução literal brasileira, construída para servir) não é um contrato de adesão, imposto por uma das partes, mas sim um negócio jurídico celebrado entre partes em igualdade de condições, que devem cumprir os termos livremente ajustados.
Além disso, o juízo afastou o argumento de cerceamento de defesa, pois as provas documentais, como e-mails e contratos, demonstraram que a locatária teve participação ativa na negociação e aceitou as condições pactuadas.
Outro ponto relevante da decisão foi a rejeição do pedido de revisão da multa contratual com base no Código Civil, que permite a moderação das penalidades desproporcionais.
O TJPR entendeu que a cláusula penal, além de estar dentro dos limites da Lei de Locações, não se mostrava excessiva, pois sua finalidade era compensar o locador pelo investimento realizado e pela quebra antecipada do contrato.
O entendimento do TJPR reforça a importância da segurança jurídica e da previsibilidade dos contratos BTS, elementos essenciais para a atratividade desse modelo contratual e negocial no mercado imobiliário.
Esta decisão demonstra que, salvo abuso evidente, a liberdade contratual deve ser preservada, garantindo que os locadores tenham estabilidade e retorno sobre os investimentos realizados. Esse posicionamento fortalece a confiança dos investidores e reafirma a viabilidade desse tipo de operação no cenário jurídico brasileiro.
Autores: Ruan Haddi