Por Natalia Brotto, Vânia Carta e Ricardo Campelo

Em recente decisão a 1ª. Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ (REsp 1820873/RS) ratificou o entendimento no sentido de que a alienação de imóvel após a inscrição de débito na dívida ativa configura fraude à execução, julgado que vem causando questionamentos e fortes debates no meio imobiliário, em razão do grande impacto que poderá causar no mercado de compra e venda de imóveis.

De acordo com este entendimento, basta a mera inscrição do crédito tributário na dívida ativa para que eventual fraude à execução fiscal seja declarada, sendo que a fraude somente poderá ser afastada caso o alienante tenha reservados bens ou renda suficiente para saldar o débito inscrito.

Ainda, a negociação poderá ser considerada fraudulenta mesmo quando já houver ocorrido transferências sucessivas da propriedade do bem, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente.

ENTENDA O CASO CONCRETO

Foi adquirido um imóvel por compradora que tomou todas as medidas necessárias para averiguar a disponibilidade do bem, não tendo identificado qualquer impedimento ou restrição em nome do vendedor que pudesse comprometer a aquisição. Contudo, o Fisco perseguiu o imóvel e pleiteou o reconhecimento da fraude, visto que a primeira proprietária do imóvel – a construtora, teve débitos registrados em dívida ativa antes de realizar a venda do referido bem.

A defesa da última adquirente sustentou que a transação foi justa e legítima, uma vez que agiu de boa-fé e todas as cautelas que lhe eram exigidas foram tomadas. O Tribunal Regional Federal da 4ª. Região (PR/SC/RS) afastou a fraude por entender que a sua presunção é relativa, sendo descabido impor ao adquirente a responsabilidade de investigar a totalidade da cadeia dominial do imóvel a cada compra.

Em sede de recurso especial, a Fazenda Nacional alegou que a presunção da fraude se tornou absoluta, a partir da entrada em vigor da Lei Complementar n. 118/2005, em 09/06/2005, que conferiu nova redação do artigo 185 do Código Tributário Nacional, bastando que a alienação tenha sido efetuada pelo devedor após a inscrição do débito tributário em dívida ativa.

O STJ acolheu a tese da Fazenda Nacional e reafirmou o seu entendimento no sentido de considerar desnecessária a comprovação da má-fé do terceiro adquirente, ainda que tenham ocorrido transferências sucessivas do bem realizadas após a inscrição do débito em dívida ativa.

Em síntese, de acordo com este entendimento do STJ, aquele que tomou todas as precauções para verificar se quem lhe vendia o imóvel estava inscrito na dívida ativa pode vir a perdê-lo, porque um proprietário anterior estava inscrito em dívida ativa quando vendeu o bem, independentemente de ser o último alienante.

Do ponto de vista jurídico a decisão é bastante questionável.

É inaceitável sustentar que a violação de nosso sistema de registros, nomeadamente quanto ao princípio da concentração dos atos na matrícula e a falta de consideração pelos direitos legítimos de terceiros (de boa-fé) possam de alguma forma contribuir para atender às supostas necessidades coletivas, como foi destacado nesse acórdão.

No entanto, na prática, é preciso se atentar às consequências jurídicas dessa decisão.

Assim sendo, a referida decisão acaba por acarretar ao adquirente o ônus de verificar a situação fiscal de todos os antigos proprietários do bem que constem na cadeia dominial (após 2005), não bastando que as averiguações sejam somente acerca do último proprietário.

Para garantir a segurança do negócio, o comprador deve, além de adotar as cautelas “de praxe” acerca do último proprietário (vendedor) e do imóvel, emitir as certidões de débitos fiscais com a União, Estado e Município de todos os proprietários que constem na matrícula, após 2005, e de suas empresas, se estiverem compondo o quadro societário.

Ademais, o comprador deve redobrar a atenção quando constatada a existência de certidão positiva de débitos tributários em nome do vendedor ou de quaisquer dos antigos proprietários, solicitando a regularização da pendência antes da concretização da venda ou munindo-se de documentos que comprovem que este dispunha de bens para quitação do débito junto à Fazenda Nacional, na época da alienação do imóvel.

Por todo o acima exposto, para resguardar a segurança nas transações imobiliárias, ressaltamos a importância da realização de due diligence técnica, completa e elaborada por profissionais especializados em direito imobiliário, a fim de minimizar os riscos do negócio.

A equipe da área imobiliária do Brotto Campelo Advogados Associados seguirá acompanhando os desdobramentos deste julgado para atualização dos nossos clientes acerca do tema.

Caso haja dúvida, estamos disponíveis para esclarecimentos por meio do e-mail  contato@brottocampelo.adv.br  ou pelo whats 3026-8001.