A figura do corretor de imóveis representa elemento indispensável à estrutura e ao funcionamento do mercado imobiliário, tendo a profissão sido regulamentada pela Lei nº 6.530/1978, na qual ficaram estabelecidos parâmetros para o exercício da atividade.
Sabe-se que a sua atuação não apenas contribui para a celeridade e eficiência das negociações, como também assegura a observância dos princípios da boa-fé, da transparência e da segurança jurídica nas transações.
Contudo, não é de hoje que se observa um aumento nos litígios envolvendo a atuação de corretores de imóveis, especialmente em razão de falhas na intermediação contratual.
Assim, torna-se necessária a análise da responsabilidade civil atribuída a esses profissionais, com especial atenção às operações de compra e venda, bem como discutir mecanismos eficazes de prevenção e mitigação dos riscos inerentes à atividade de corretagem.
Embora a Lei nº 6.530/1978 seja mais normativa, criando conselhos, definindo requisitos, etc., ela também estabelece os deveres essenciais do corretor de imóveis, juntamente com o Código de Ética Profissional aprovado pela Resolução-COFECI nº 326/92, onde se destacam: (i) guardar sigilo profissional; (ii) imparcialidade na intermediação; (iii) desempenhar com zelo e probidade suas funções; (iv) atuar com transparência na divulgação de informações.
Portanto, o corretor deve atuar como um facilitador confiável e leal, devendo respeitar os princípios de boa-fé, equidade e transparência.
Tais deveres são consolidados pelo Código Civil, nos arts. 722 a 729, que também estabelecem as consequências pela inobservância de suas obrigações. O corretor responde civilmente por vícios, omissões ou condutas negligentes que influenciem negativamente a formação ou a execução do negócio jurídico, sendo-lhe imputável não só a perda da sua comissão, como a reparação dos prejuízos decorrentes de sua atuação inadequada.
Nos negócios em que se aplica a legislação consumerista, a responsabilidade do corretor de imóveis é ainda mais rigorosa, uma vez que se trata de responsabilidade objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Ou seja, a
responsabilidade independe de culpa, sendo suficiente a existência do dano e o nexo causal com a falha na prestação do serviço.
Nessas situações, o corretor responde pela reparação dos prejuízos sofridos pelo consumidor, inclusive quando houver negligência na análise documental, omissão de informações relevantes (como ônus do imóvel, dívidas do vendedor e/ou do imóvel, vícios) que comprometam a segurança ou a viabilidade do negócio.
A responsabilidade somente será afastada se ficar devidamente comprovado que o defeito não existiu ou que o dano decorreu de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, §3º, do CDC).
Além das consequências civis, as penalidades ao corretor podem vir das Resoluções do COFECI e CRECI, que impõe sanções administrativas como advertências, multas e até a perda do registro profissional, e também pode incorrer em responsabilidade penal, como por exemplo crime de estelionato (art. 171, CP) e falsidade ideológica (art. 299, CP), quando comprovado dolo na ocultação de informações e em caso de adulteração documental.
Diante de todo este cenário de altas responsabilidades legais e rigorosas consequências, é imprescindível que o corretor adote medidas preventivas que reduzem os riscos da sua atividade, recomendando-se: (I) a adoção de um checklist documental rigoroso, a ser analisado previamente à intermediação da compra e venda; (II) a formalização de contrato de corretagem, com cláusulas claras quanto a extensão da responsabilidade profissional; (III) consultoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, especialmente para a revisão de contratos e orientação quando houver necessidade de regularização documental (do imóvel ou do vendedor) antes da celebração do negócio.
Agindo dessa forma, o corretor preserva não apenas sua – importante – imagem profissional, resguarda o seu patrimônio e garante o recebimento da sua comissão, mas também contribui para a efetividade, segurança e confiabilidade do mercado imobiliário.