Nas relações locatícias, uma das principais preocupações dos proprietários de imóveis é enfrentar dificuldades quando o locatário não paga o aluguel, o que muitas vezes resulta na necessidade de despejo. Esse momento é delicado e requer atuação jurídica eficiente para minimizar os danos causados ao locador pela permanência do locatário inadimplente no imóvel.
No entanto, procedimentos judiciais de despejo podem ser longos e complexos, especialmente sem a orientação de advogados especializados, prolongando os prejuízos do locador com a permanência do locatário inadimplente no imóvel.
Em resposta a essa problemática, o Projeto de Lei 3999/20, do deputado Hugo Leal (PSD-RJ), aprovado pela Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados no último dia 22, propõe a possibilidade de despejo extrajudicial. A medida visa agilizar o processo de retomada do imóvel sem recorrer ao Judiciário, utilizando cartórios de registro de títulos para a execução.
Principais aspectos do Projeto de Lei 3.999/20
A principal diferença que pretende o Projeto 3999/20 está no formato de execução do despejo por inadimplência. Diferente dos meios convencionais, sua promoção será realizada por formato extrajudicial, simplificando e acelerando a retomada do imóvel.
Abaixo, destacamos os principais aspectos e etapas desse procedimento, conforme previsto no projeto:

Entrega do imóvel. O projeto também regula o direito do inquilino de devolver o imóvel via cartório, em caso de recusa injustificada do proprietário. O locador pode solicitar a lavratura de uma ata notarial para documentar o estado do imóvel, prevenindo futuras disputas.
Eficiência no procedimento de despejo
O despejo compulsório ainda requer uma ação judicial para desocupação, mas o procedimento extrajudicial para formalizar a obrigação de saída do inquilino pode, em tese, tornar o processo mais eficiente. Com a notificação extrajudicial, que registra publicamente o conhecimento do inquilino sobre seu estado de inadimplência e a obrigação de desocupar o imóvel, o processo se tornaria mais ágil, focando apenas na execução da ordem de despejo forçado, e não na verificação da dívida.
Tentativa de simplificação do processo e resolução de conflitos
O avanço da desjudicialização das relações contratuais é hoje uma realidade cada vez mais presente no cotidiano da vida em sociedade. Vivemos em uma era onde a facilitação dos procedimentos é a tônica que muitas vezes acaba por incrementar valor nos negócios.
Nesse sentido, a ideia do projeto 3999/20 é estabelecer uma forma alternativa de resolução de conflitos no momento da desocupação de imóveis que poderia, em tese, proporcionar maior segurança jurídica as locações, como ressaltou o relator do projeto, Deputado Celso Russomano (Republicanos-SP): “os caminhos alternativos para a solução de conflitos vêm se mostrando como a forma mais célere e eficaz de se garantir o acesso à Justiça”.
Após a aprovação pela Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados, o projeto segue para análise da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Conclusão
É necessário acompanhar a tramitação final do projeto para uma análise mais aprofundada de seus impactos. Embora o PL 3999/20 busque desburocratizar e tornar mais eficiente o processo de despejo, a medida também pode, potencialmente, trazer riscos que precisam ser considerados.
Nesse sentido, a possibilidade de um despejo extrajudicial pode, por um lado, oferecer uma solução mais rápida para locadores enfrentando inquilinos inadimplentes, mas, por outro, pode suscitar questões sobre a proteção adequada dos direitos dos locatários.
O equilíbrio entre eficiência e justiça deve ser cuidadosamente avaliado para que a medida não cause mais problemas do que soluções.
A equipe da área imobiliária do Brotto Campelo Advogados Associados seguirá acompanhando os desdobramentos do projeto 3999/20 para manter nossos clientes atualizados sobre o tema.

Notificação do locatário. O locador poderá requerer ao cartório a notificação do locatário para desocupar o imóvel ou pagar a dívida em até 15 dias corridos. O prazo começa a contar a partir da certificação da notificação pelo cartório, que deve ser acompanhada de documentos, como a planilha dos débitos;

Procedimento eletrônico. A notificação pode ser feita preferencialmente de forma eletrônica, caso haja convenção prévia, ou de forma pessoal;

Entrega de chaves. Caso o inquilino desocupe o imóvel voluntariamente no prazo concedido, o cartório irá certificar o ato e entregar as chaves ao Locador;

Despejo Compulsório. Vencido o prazo para desocupação voluntária ou pagamento, o locador poderá requerer o despejo compulsório do locatário judicialmente, obtendo medida liminar para desocupação com prazo de cumprimento de 15 (quinze) dias, independendo da garantia que houver sobre a locação;

A equipe da área imobiliária do Brotto Campelo Advogados Associados seguirá acompanhando os desdobramentos do projeto 3999/20 para manter nossos clientes atualizados sobre o tema.