Da penhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação comercial
Na última terça-feira (08/03/2022) o Supremo Tribunal Federal, em julgamento do Recurso Extraordinário 1.307.334, afetado pela Repercussão Geral do Tema 1127, consolidou maioria favorável à tese de que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
Na prática, reveste-se de maior segurança jurídica o contrato de locação e, principalmente, protege o direito dos Locadores que muitas vezes em caso de inadimplência do Locatário, viam frustrada sua expectativa de satisfazer seu crédito quando o patrimônio do fiador se limitava a um imóvel considerado como bem de família.
O entendimento até então vigente na Suprema Corte era de que o direito à moradia do fiador, sobrepunha-se ao direito do credor locador, nos casos de contrato de locação comercial, sendo possível a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial.
Em que pese o artigo 3º, VII da Lei 8.009/90, que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família, não fizesse distinção entre contrato de locação residencial/comercial para afastar a impenhorabilidade, o entendimento do STF baseava-se na inclusão do direito à moradia no rol de direitos sociais do art. 6º da Constituição por meio da emenda 26/2000, o qual, sopesado frente ao direito do Locador de imóvel comercial, tinha prevalência.
Contudo, a questão foi suscitada novamente ao Tribunal, sendo que o Ministro Relator do processo, seguido pela maioria de seus pares, entendeu que a penhora do bem de família do fiador não viola o direito à moradia, independentemente de a locação ser residencial ou comercial, haja vista que ao assinar o contrato de locação por livre e espontânea vontade, o fiador está ciente da possibilidade de constrição patrimonial em caso de inadimplência do Locatário, portanto, privilegiado o princípio da autonomia da vontade e da liberdade contratual. Destacou ainda, o Ministro, que nesses casos o contrato de locação só se perfectibiliza em função da garantia ofertada por fiador com liquidez patrimonial para satisfazer eventual débito, sendo, de modo diverso, inútil.
A decisão é de extrema relevância no setor imobiliário, pois diminui o risco para o Locador, ao passo que reforça a utilização da garantia de fiança nos contratos, modalidade que beneficia também aos Locatários por ser menos onerosa, privilegiando a livre iniciativa e trazendo maior viabilidade e estabilidade nas relações negociais do mercado.
Filipe Kuss é Advogado, Pós-graduado em Direito Tributário pelo Unicuritiba, Pós-graduando em Direito Societário pela FAE – Business School.