STF decide pela impenhorabilidade de bem de família do fiador na locação comercial
STF DECIDE PELA IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NA LOCAÇÃO COMERCIAL
O STF – Supremo Tribunal Federal, nesta terça-feira (12), proferiu importante decisão, que trará consequências diretas para os contratos de locação comercial. Segundo o Tribunal, a possibilidade de penhora do bem de família do fiador restringe-se à locação residencial, não se aplicando aos contratos comerciais.
A impenhorabilidade do bem de família é regra no ordenamento jurídico brasileiro. Porém, o art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, estabeleceu que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo, salvo se movido por obrigação decorrente de “fiança concedida em contrato de locação” (sem especificar se estaria restrito à locação residencial). Por isso, o STJ – Superior Tribunal de Justiça já havia, inclusive, proferido a Súmula nº 549, dispondo: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. Assim, o Judiciário vinha aplicando este entendimento indistintamente, tanto para locações residenciais quanto comerciais.
NOVO ENTENDIMENTO
Neste novo caso, o STF avaliou reclamação de fiador em contrato de locação comercial. O Ministro Relator, Dias Toffoli, negou provimento ao recurso e entendeu que a penhorabilidade do bem de família seria possível tanto na locação residencial como na comercial. O Ministro Luís Roberto Barroso acompanhou o entendimento.
No entanto, a ministra Rosa Weber abriu divergência, acolhendo o parecer do Ministério Público Federal, que se manifestou pelo provimento do recurso, entendimento seguido pela maioria dos ministros. O ministro Marco Aurélio entendeu que não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito fundamental que é o direito à moradia, tendo em vista que o afastamento da penhora visa a beneficiar a família. Também votou com a divergência o ministro Luiz Fux, no sentido da impenhorabilidade.
Assim, no dia 12 de junho de 2018, por maioria de votos, a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial.
O RISCO
A partir desse precedente, será necessário que os proprietários de imóveis locados e administradoras de bens reavaliem seus contratos de locação comercial, nomeadamente aqueles que tem como garantia a modalidade de fiança.
A análise que deve ser feita diz com a disponibilidade patrimonial e possibilidade de êxito em eventual procedimento de execução em face do fiador, caso seu único imóvel seja o bem de família. A partir da análise de cada contrato e cada caso, será necessário conduzir renegociações com os locatários e garantidores para eventual complementação de garantia.