Novo CPC dificulta vida do condômino devedor
Para custear a manutenção das áreas comuns de condomínios (por exemplo: segurança, portaria, energia elétrica utilizada pelo elevador e nos espaços comuns, limpeza do edifício, dentre outros), é cobrada a taxa condominial mensal, com a qual cada condômino contribuirá com uma parcela das despesas totais.
Ocorre que a inadimplência por parte de alguns moradores sempre se faz presente, e, naturalmente, aumenta nos tempos de crise econômica. O fenômeno é bastante nocivo para o condomínio, pois os demais condôminos acabam tendo que pagar um valor mais alto para que as contas gerais sejam honradas.
Para piorar, a legislação brasileira sempre foi bastante branda para com o devedor em geral, prejudicando o credor, que sofre durante anos para conseguir satisfazer seu crédito – e, muitas vezes, sequer recebe a integralidade do valor devido.
No caso da cobrança de débitos condominiais, na vigência do Código de Processo Civil antigo, era necessário primeiramente ajuizar uma ação de cobrança, que possibilitava ao devedor perpetrar uma longa discussão do débito. Assim, o condomínio só podia partir para a execução após esgotados todos os recursos por parte do devedor, quando era formado, então, o título executivo judicial transitado em julgado. Na prática, uma cobrança poderia levar anos e anos até que fosse possível partir para o bloqueio de contas ou a constrição de bens para satisfazer o crédito.
Com o novo Código de Processo Civil, em vigor desde 18 de março de 2016, esta realidade mudará radicalmente. Isto porque as despesas de condomínio, desde que devidamente comprovadas, passam a ser consideradas “títulos executivos extrajudiciais”. Ou seja, o Condomínio credor pode ajuizar diretamente uma execução de título extrajudicial, procedimento muito mais célere e que deixa pouca margem para manobras protelatórias pelo devedor.
Após a distribuição da execução, o Juiz determinará a citação do executado para parar o débito em 3 (três dias), sob pena de ter bens penhorados. Importante anotar que a penhora pode recair sobre o próprio imóvel, ainda que seja o único bem da família do devedor, usado para sua moradia, já que a impenhorabilidade não prevalece em caso de dívidas geradas pelo próprio imóvel.
Se o executado não apresentar defesa, ou apresentar uma defesa considerada manifestamente protelatória pelo juiz, os bens penhorados poderão ser leiloados para satisfazer a dívida do condomínio credor.
A única defesa possível para o executado, caso queira argumentar, por exemplo, que o valor da dívida em execução é maior do que o efetivamente devido, é por via de embargos à execução. De todo modo, os embargos somente terão o efeito de suspender a cobrança se o juiz entender que há probabilidade de a argumentação ser procedente, e desde que a execução esteja garantida por depósito judicial ou pela penhora de algum bem do devedor.
Existe ainda uma possibilidade de parcelamento pré-estabelecida no CPC. O devedor poderá depositar 30% do valor devido, acrescido das custas processuais e honorários advocatícios, e solicitar ao juiz que autorize o pagamento do restante do saldo em seis parcelas mensais e sucessivas, acrescidas de correção monetária e juros de 1% ao mês.
Assim, a cobrança de condôminos inadimplentes fica bastante facilitada, o que é um avanço em prol dos bons pagadores. Por outro lado, os locadores de imóveis devem redobrar os cuidados na análise de crédito dos seus locatários, uma vez que o proprietário do imóvel é quem responde na execução em caso de despesas condominiais não pagas.
(Artigo publicado na Revista Imóvel Magazine, Edição Abril/Maio de 2016)